案例分析房产税常见的七个误区：星空体育·(StarSky Sports)官方网站

房产税，一个仍然意味着局限在财务人范围内的税种，在日常生活中，我们非财务人员也不会常常认识到买房卖房和租房的问题。因此，理解并掌控房产税是一个十分稳健的问题。

房产税是以房屋为征收对象，按房屋的计税余值或租金收益为计税依据，向产权所有人征税的一种财产税。　　房产税是以房屋为征收对象，以房屋的计税余值或租金为计税依据的一种财产税。房产税的计税方式比较简单，而且税收占到比比较较小，在税收征管实践中也比较更容易被忽视。

　　税收有以下几个特点：　　1．房产税归属于财产税中的个别财产税，其征收对象只是房屋；　　2．征税范围仅限于城镇的经营性房屋；　　3．区别房屋的经营用于方式规定征收办法，对于出租的按房产计税余值征税，对于租赁房屋按租金收益征收。　　本文列出了在房产税交纳过程中的七大问题并不予分析，以期缺失广大纳税人在房产税方面不存在的了解误区。

　　一、委托经营情况下房产税如何交纳？　　【案例1】　　A房地产企业研发了一个小区，小区的大部分物业早已出售，小部分物业确权到A公司名下。A公司将该部分物业委托给全资子公司B物业公司经营，并签定了委托经营协议，B公司将上述物业租赁给其他单位和个人，并缴纳租金，同时将租金全额账户给了A公司。B公司就上述租金必要申报交纳了房产税等税种。　　误区：　　B公司必要提供了租金收益，因此B公司指出，房产税的纳税义务人应当是自己，因此就上述租金收益交纳了房产税。

　　解析：　　房地产公司将自己名下的物业委托给关联物业公司经营的情况十分广泛。由于房地产公司和物业公司归属于同一个地产集团管理，所以往往在申报纳税的时候未严苛区分纳税主体。

根据《房产税暂行条例》：“第二条房产税由产权所有人交纳。产权归属于全民所有的，由经营管理的单位交纳。产权出典的，由承典人交纳。

产权所有人、承典人不出房产所在地的，或者产权未定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者用于人交纳。”案例中A公司委托B公司缴纳租金，而且B公司已将缴纳的租金转交了A公司。

因此A公司是该项租金收益的纳税义务人。虽然A公司和B公司同归属于一个集团，但是A公司和B公司是两个独立国家的法人，其纳税义务应该严苛区分确切，税务机关可能会拒绝A公司补缴适当的房产税，同时拒绝B公司办理房产税免税。

　　二、房地产开发企业并未卖出的商品房必须交纳房产税吗？　　【案例2】　　A房地产开发公司于2014年1月获得一栋楼的商品房预售许可证，由于房地产市场萧条，上述房产有非常一部分并未卖出。该栋商品楼在2014年8月早已几乎完工，并获得了初始产权注册证明文件（并未 惜“小”确权至A公司名下）。A公司将其中一套商品房整理成办公用房可供现场销售人员用于，同时将另外几套商品房用于员工宿舍。　　误区：　　根据《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通报》（国税发﹝2003﹞89号）规定：“鉴于房地产开发企业研发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业修建的商品房，在卖出前，不征税房产税”。

因此部分人指出，上述销售人员用于的办公用房以及员工宿舍未卖出，因此不应该交纳房产税。　　解析：　　国税发﹝2003﹞89号文显然对于房地产开发企业研发的商品房否接管房产税做出了尤其规定，但是该文件同时也规定：“对卖出前房地产开发企业已用于或租赁、无偿的商品房不应按规定征税房产税”，“房地产开发企业出租、租赁、无偿本企业修建的商品房，自房屋用于或交付给之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”也就是说，如果房地产开发企业将并未卖出的商品房用于租赁、办公或者其他出租形式，仍然不会产生房产税的纳税义务，必须交纳适当的房产税。　　三、横跨年预收的房产租金如何交纳房产税？　　【案例3】　　A公司将房产出租给B公司，租赁期为2015年1月至2017年12月31日，租金为每月10万元，出租协议誓约在2015年1月5日前，B公司应该将3年的租金合计360万元重复使用缴纳给A公司。

B公司按照协议誓约时间缴纳了上述款项。　　误区：　　A企业财务人员指出，房产税应该按月交纳，因此在每月15日之前按照10万元的租金收益申报交纳了房产税。　　解析：　　在从租计征的房产税的计税依据计算出来以及纳税义务再次发生时间证实等问题上，现行的税收政策仍然不存在一些没说明明晰的地方。

有人指出，《房产税暂行条例》第七条规定：“房产税按年征税、分期交纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

”因此按照上述条款，横跨年预收的租金的房产税也应该按年或者按月分期计算出来，而不应该重复使用计算出来交纳。另一部分人指出，《房产税暂行条例》第三条规定：“房产租赁的，以房产租金收益为房产税的计税依据。”因此，应该以实际获得的租金收益作为房产税的计税依据。

我们指出，《房产税暂行条例》第七条所说的“房产税按年征税、分期交纳”，主要是针对依照原值计算出来交纳房产税的情况。另根据《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通报》（国税发﹝2003﹞89号）规定：“租赁、无偿房产，自交付给租赁、无偿房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税”。可以指出，针对预收房产租金的情况，应该以其租赁期开始且实际接到款项的当天作为纳税义务再次发生时间，计税依据为预收的全部房产租金收益。

　　四、无租或者转租经营情况下如何交纳房产税？　　【案例4】　　A房地产企业研发了一个坐落于郊区的地产项目，该项目商铺所占到比例较小，初期为了更有人气，A企业使用零租金或者一元租金的形式更有商家进驻；B房地产企业上世纪90年代在市区研发了一栋物业，该栋物业当时的修建成本为1000万元。近年来B公司将该栋物业免租金（或者较低租金）转交关联物业公司C经营，C关联公司再行将该物业租用其他公司提供租金收益，年租金近500万元。

　　误区：　　根据《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通报》财税﹝2009﹞128号）规定：“无租用于其他单位房产的增值税单位和个人，由用于人依照房产余值代交纳房产税。”同时，《广东省税务局关于转租房产的租金收益不征房产税问题的通报》（粤税放﹝1990﹞432号）规定：“根据房产税《条例》规定’房产税由产权所有人交纳’的精神，对单位和个人将租给的房产再行转租所获得的租金收益不征房产税。

”根据这两个文件，有部分企业财务人员指出，通过无租或者转租用于的形式，可以回避高额租金收益对应的房产税。　　解析：　　对于案例中的A企业，由于无租用于具备不顾一切的理由，因此无租用于情形下，按照财税﹝2009﹞128号的规定，由用于人按照房产余值代交纳房产税并不不存在涉税争议。而对于B企业，按照房产余值交纳房产税的税额相比之下高于其将物业必要租赁缴纳租金方式交纳的房产税税额，B企业的上述处置不存在漏缴较少缴纳税款的指控。根据《税收征管法》第三十五条“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：-（六）纳税人申报的计税依据显著偏高，又无正当理由的”，对于B企业的不道德，税务机关很有可能对其无出租或者较低租金转交C的不道德展开核定，拒绝B企业以市场公允的租金价格作为房产税计税依据交纳适当的房产税。

　　五、有房产证才必须交纳房产税吗？　　【案例5】　　A企业委托B建筑公司修建一栋办公楼，2013年4月已交付使用，2014年1月办理竣工验收备案，2015年1月取得房产证。A企业财务李某2015年开始申报该办公楼的房产税；　　误区：　　《房产税暂行条例》第二条规定：“房产税由产权所有人交纳。”因此，李某指出，只有获得了房产证，才不会再次发生房产税的纳税义务。

　　解析：　　《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的说明与规定》（(87)财税地字第003号）规定：“纳税人委托施工企业建筑的房屋，从办理竣工验收申请的次月起征税房产税。纳税人在办理竣工验收申请前已用于或租赁、无偿的新建房屋，不应按规定征税房产税。

”同时粤地税函﹝2004﹞719号也规定：“具体房产税纳税义务再次发生时间为：凡是以房产原值为计税依据的，从获得产权或交付使用的次月起计征房产税；以租金收益为计税依据的，从获得租金收益当月起计征房产税。”也就是说，并不是只有提供房产证才必须申报交纳房产税，如果房产早已交付使用，也应该开始申报交纳房产税。在实务操作者中，部分企业往往更容易忽略“或交付使用”这一纳税义务再次发生时间，造成并未按规定交纳房产税。

　　【案例6】　　A房地产企业研发了一个大型房地产项目，为便利业主生活，该企业建设了一处会所并对业主对外开放经营。在该楼盘正式成立业主委员会以后，该会所就接管给业主委员会了，业主委员会委托房地产开发企业的关联物业子公司B公司经营。

B公司指出该会所并不属于自己所有，因此仍然并未交纳房产税。　　误区：　　物业公司指出自己并不享有会所的产权，因此并不是房产税的纳税义务人。

　　解析：　　虽然《房产税暂行条例》第二条规定房产税由产权所有人交纳，但《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通报》（财税﹝2006﹞186号）又有规定：“（六）业主共计经营性房产对居民住宅区内业主共计的经营性房产，由实际经营（还包括自营和租赁）的代管人或用于人交纳房产税。其中自营的，依照房产原值计征，没房产原值或无法将业主共计房产与其他房产的原值精确区分进的，由房产所在地地方税务机关参考同类房产核定房产原值；租赁的，依照租金收益计征。

”B物业管理公司是实际经营的代管人，因此该物业管理公司应该交纳房产税。　　六、地价款必须算入到房产原值吗？　　【案例7】　　A企业是一家制衣厂，在2011年出售了一块土地，出售价值为4000万元，于同年创建厂房，厂房修建价格为30000万元。

企业继续执行会计准则，将4000万元土地成本算入“无形资产”，将30000万元算入到“固定资产”，并 惜按照“固定资产”账面原值交纳了房产税。　　误区：　　企业在交纳房产税的时候，往往必要按照“固定资产”账面原值交纳房产税，而忽视了将“无形资产”也即土地的成本也算入到房产的账面原值中。　　解析：　　在有所不同历史时期以及有所不同的行业，由于采行的会计核算制度的有所不同，对于地价否应该算入房产成本，经历了一段简单变迁的过程。

但《财政部国家税务总局关于移往残疾人低收入单位城镇土地使用税等政策的通报》（财税﹝2010﹞121号）第三条明确规定：“三、关于地价算入房产原值征税房产税问题对按照房产原值计税的房产，无论会计学上如何核算，房产原值皆不应包括地价，还包括为获得土地使用权缴纳的价款、研发土地再次发生的成本费用等。”而部分财务人员不熟知房产税涉及税收政策，不理解房产税房产原值的税收和会计学差异，非常简单地按照会计学账册中“固定资产”账户表明的金额申报交纳房产税，并未将“无形资产”账户中的土地成本划入房产原值， 惜造成较少缴纳房产税。　　【案例8】　　A房地产公司于2015年通过“招拍挂”获得一块土地，其中土地出让合约誓约地下车位面积包括在“计容面积”中。

A企业在该块土地筑有了一栋楼，产品类型有普通住宅，车位和商铺。其中车位（本文仅有辩论有产权车位）用于出租。在展开会计核算的时候，企业未将地价划入到车位的账面原值，因此企业在申报交纳房产税的时候，也并未将地价款划入到车位的房产原值中交纳房产税。

　　误区：　　由于在2014年之前，广州地区的地下车位是不必须或者是作罢交纳土地出让金的，所以在2014年以前，车位的房产原值一般来说不包括地价款。而2014年以后，车位必须交纳或者补缴土地出让金了，在计算出来车位的房产原值时，许多财务还是习惯性地记得将车位的地价款算入到房产原值中。　　解析：　　对于有产权地下车位的账务处置和企业所得税处置，在实操中是不存在较多争议的。但是在计算出来地下车位房产税房产原值的时候，税收政策是比较清晰的，即应该按照财税﹝2010﹞121号文第三条（闻上文）的拒绝，按照合理精确的分摊方法将获得土地使用权缴纳的价款算入到房产原值中。

　　七、物业收益中管理费所占到比例较小有税收风险吗？　　【案例9】　　A企业是一家经营商业物业的房地产企业，于2008年研发了一栋商业楼，并正式成立专门的物业公司对该商业楼展开经营管理。物业公司与租户誓约，每月合计缴纳租户物业收益10万元，其中4万元为管理费收益，6万元为租金收益。

该物业公司每月按照6万元从租交纳房产税。　　误区：　　管理费并不归属于租金范畴，不必须从租交纳房产税。部分企业为了回避房产税，人为不断扩大管理费的占比，以超过“节税”的目的。　　解析：　　企业在获取房产出租服务的同时，一般也不会获取一些经营管理方面的服务，如开立水电费、洗手、维修等服务，因此物业公司向租户缴纳的费用一般来说不含租金和管理费两个部分。

由于缴纳的管理费并不需要交纳房产税，因此部分企业为了回避房产税，在协议中人为不断扩大管理费的比例。上述案例中，管理费占到总收费的比例高达40%，显著多达了长时间管理费所占到的比例。针对上述情况，税务机关可能会根据《税收征管法》第三十五条的涉及规定：“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：-（六）纳税人申报的计税依据显著偏高，又无正当理由的”，对企业的租金收益展开核定，拒绝企业按照长时间的租金价格交纳适当的房产税。

本文来源：星空体育·(StarSky Sports)官方网站-www.binfen66.com